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新房贷利率执行首日:利率怎么变,房贷涨多少,怎么调整,未来会下调吗?

2019年10月08日 15:09

财联社(北京,记者 李愿、姜樊)讯,今日(10月8日)起,房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考贷款市场报价利率(LPR)。财联社记者今日从各家银行获悉,自今日起已有包括工行、建行、民生银行、北京银行等十余家银行开始实施LPR下的房贷利率政策。

面对看上去让人眼花缭乱的名词LPR,在新房贷利率下,利率会怎么变,房贷有没有涨,利率怎么调整,未来利率会下调吗?财联社带您一文读懂房贷新政。

LPR基准房贷利率怎么变:大多数城市小幅上行

经过多日的贷款合同修改、系统升级改造等工作,今日迎来个人住房贷款利率定价基准转换日。今天之前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

按照央行规定,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(9月20日公布的5年期以上LPR利率为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

9月30日,财联社记者走访北京多家中介机构了解到,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

不过,并非每个城市都严格执行了央行的规定。以上海为例,上海当前执行房贷利率初步为首套房利率不低于相应期限LPR减20基点,二套房利率不低于相应期限LPR加60基点。

从实际情况来看,无论是增加还是降低基点,最终的利率均与之前利率保持平稳,其中,北京地区首套房利率上行0.01个百分点,二套房利率上行0.02个百分点;上海地区首套房利率下行0.005个百分点,二套房利率上行0.06个百分点。

“目前看,各地房贷利率基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少,”中原地产首席分析师张大伟对财联社记者表示,整体看LPR政策落地前后,各地银行房贷利率不会变化。

张大伟称,就算未来上海等个别城市房贷利率上调到4.85%左右的5年期以上LPR基准水平,“也将是全国最低的房贷利率。”

每月房贷还款差多少:25年期等额本息月供增加12.16元

以北京地区为例,若首套房贷款100万元,10年期等额本息月供增加4.94元,20年期等额本息月供增加5.63元,25年期等额本息月供增加5.94元;若二套房贷款100万元,10年期等额本息月供增加10.02元,20年期等额本息月供增加11.49元,25年期等额本息月供增加12.16元。

据易居研究院测算,分城市来看,二线城市的负担增加相对会大一点,而三四线城市则没有太明显的负担,甚至还有减负的现象。

“从测算中也可以看出,最新一期LPR利率的调整,并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响,更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整,即后续利率自我调整的空间会更大,”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

不过,上述调整仍只针对于在10月8日及以后签订按揭贷款的新增客户。而对于在此之前已经通过按揭形式贷款的存量客户,财联社记者了解到,目前还没有更详细的利率细则出炉。

兴业银行宏观分析师郭于玮认为,对于存量客户未来房贷利率的调整,需要央行主动引导。“房贷涉及到的住户非常广,银行每一单去谈判重新定价难度比较大。所以还是需要一些政策性的引导,然后再实现换锚。”

每年的房贷利率怎么调整:12月20日的LPR利率很重要

随着新房贷利率的执行,LPR每月一次调整是否也会导致房贷利率也会每月一次调整?财联社记者走访中介机构了解到,一般来说会每年调整一次,但具体也要看合同文本。

此前央行在公告中业明确表示,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限,每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

“定价基准可以是签订合同最近一个月的利率,也可以是12月20日的利率,”一位房产中介人士对财联社记者表示,具体还得看合同文本。

即约定重定价周期为1年,贷款利率“于1月1日调整”,则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算;约定重定价周期为5年,贷款利率“于起息日在对月对日调整”,如起息日为2019年10月25日,贷款利率会在每隔5年的10月25日按照当年10月20日LPR加点重新计算。

不过,财联社记者咨询多家中介和银行人士后了解到,目前还有未有新的房贷合同签订,具体内容可能每家银行有所不同。

未来利率会下调吗:难,这真的很难

财联社记者调研发现,即使新房贷利率有微幅上涨,也没有促使节前住房成交量的明显提升。“几乎没有变化,很少没有购房者因为LPR执行就马上签合同,”多位中介人士对财联社记者表示,反而因为LPR每月调整一次,选择观望的人多一些。

值得一提的是,在第二次LPR调整时,一年期LPR下调5个基点,但5年期以上LPR没有变化。以至于“以后一年期的会往下走,五年期的不会动了”成了部分专家学者的主要观点。

“5年期LPR并非只升不降,或者永远不动,从制度安排上来说,5年期LPR仍具有灵活性,”郭于玮对财联社记者表示。

实际上,在8月25日央行负责人答记者问中,房贷利率是可在LPR基础上加点,“人民银行分支机构会指导各省市的市场利率定价自律机制,及时确定当地的LPR加点下限,也就是说对每一个地方LPR基础上加多少个点都是有控制力的。”

郭于玮表示,这意味着即使有一天5年期LPR往下调,但是某个地方房价涨的太高了,完全可以要求LPR加点幅度不能低于一定水平,以此做出调整。“所以我认为房贷利率限制了LPR的调整,但是影响不是绝对的,我们五年期LPR仍然是有灵活性的。”

  本文来源: 财联社 责任编辑:sinomanager-Qiu
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