长租公寓迎来历史性发展机遇 背后发展驱动力都有哪些?

2018年10月11日 17:44

随着流动人口日益增多、房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显,建立合理的住宅租赁市场成为迫切的任务。因此,长租公寓的走红,有着其必然性与偶然性。总的来说,长租公寓发展背后至少存在着以下六大驱动力。

一、房价居高不下,居住矛盾突出

受楼市轮动效应带动以及棚改货币化安置等利好因素影响,从北上广深到宁杭成渝,从一二线城市到三四线城市,国内房价持续高企,逐渐超出普通家庭的承受能力。根据全国房价数据统计中,已有62个城市新房均价破万,13个城市新房均价超过2万,主要集中在一二线城市和三四线棚改热点城市。

图表1:全国新房均价2万以上城市(单位:元/m2)

在商品住房价格逐渐脱离普通人购买力的同时,流动人口规模却仍在扩大。截至2017年末,我国流动人口高达2.44亿人。尽管增长有所趋缓,但在今后较长一段时期,城镇化继续深入下,大规模的人口流动仍将持续。

图表2:2011-2017年中国流动人口总量变化图(单位:亿人,%)

在房价高企及庞大的流动人口规模下,住房租赁市场是缓解居住矛盾的必然出口。根据58 同城数据显示,2016年较2012年,全国租房需求增长102%,出租房源供应量增长93%。预计到2030年,中国房屋租赁市场规模将超4.6万亿。

二、中央及地方政府大力支持

自2015年起,中央已多次在重要会议中提出或颁布具体文件指导住房租赁市场的发展,至2017年下半年,住房租赁市场迎来了“爆发式”发展。

中央层面,2017年7月,住建部、国家发改委、财政部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

地方层面,广州首提“租购同权”后,武汉、郑州、杭州、成都等地密集出台住宅租赁市场建设指导政策。同时,相关的落实工作也被火速推进,包括研究立法建设、搭建住房租赁平台、培育龙头租赁企业、明确金融支持政策等。刚刚过去的5月,仍有多个城市相继出台相关政策。前所未有的政策支持力度带动租赁市场进入快车道,长租公寓也将显著受益。

图表3:2018年5月全国各省市租赁政策

三、长租公寓契合市场需求

传统的以私人出租为主的租赁市场大多面临着中介服务不规范、租期不稳定、品质无保证、监管漏洞多等各种问题。

而长租公寓经过专业的装修设计,从外观到内部家具家电配置较大部分出租房都有着明显优势。再加上长租公寓一般都会打造融合社交、创业、休闲娱乐等多种元素的平台,对青年人群有着很大的吸引力。规模化规范化的经营,以及专业的服务也在很大程度上减少了矛盾纠纷。

四、长租公寓是盘活存量资产的有效路径之一

经过多年的开发建设,城市里存在着大量的空置或低效利用建筑,如国有企业在转型后空置的厂房、集体所有的农民房、经营不善的商务楼等等。与此同时,城市建设与发展面临着用地紧缺、地价居高不下、房价飞涨的局面。大量的闲置物业亟需盘活以提高利用效率、推动功能升级。

大部分的长租公寓正是基于对存量物业的改造而提供房源,包括老旧的城中村物业、由于产业升级被淘汰的大量工业厂房和工业宿舍、分散的闲置住宅房源等。通过重新装修设计和整合,房屋空间、外观和公共空间等均得到优化,存量资源得以盘活,为城市、社会、运营方等带来多赢局面。

五、房地产进入存量时代,房企转型需求推动

我国房地产市场逐渐从增量时代进入存量时代,传统的依靠规模化和高周转实现高利润的路径难以长期持续。强化品牌价值、提升产品溢价、加强成本控制、增强经营能力,是企业获得更大发展空间的必由之路。

长租公寓可以很好地和金融产品相结合,注重运营、服务,有助于实现轻资产化,十分契合房企的转型需求,因此吸引大量企业投身其中。虽然在初期长租公寓市场尚未形成良好的盈利模式,但并不妨碍房企将之作为战略转型的重要方向大力培育。

六、大量资本流入,助推长租公寓市场升温

长租公寓备受市场关注,除了市场化因素及内外部环境影响外,大量资金的流入亦是其快速升温的诱因。

2012年至今,中国长租公寓领域融资超过100起,其中还不包括,各家巨头为了圈地而进行的内部注资行为。2017年在政策催动下,长租市场融资近30起,是2016年2倍之多,融资额超30亿元人民币,相较2016年差别不大;REITs、ABS等有了突破性进展,目前长租公寓主要的融资来源资产证券化产品有:租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN,发行规模占比分别为4%、42%、10%和30%。未来长租公寓的融资环境将会进一步改善,进而推动市场的长足发展。

图表4:资产证券化产品主要类型及特点

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。

  本文来源: 前瞻产业研究院 责任编辑:sinomanager-li
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