易宪容:住房租赁市场租金如何定价

2018年09月06日 15:00

十九大前,由于中国住房租赁市场政府的政策关注不多,尽管这个住房租赁市场存在的问题很多,但房屋租金基本上是随行就市,甚至于由于商品房涨得太快,市场往往会以房价租金比来证明国内房价水平太高,很少会认为租金太高。但是,十九大之后,中国房地产市场的发展战略,选择的是建立起租售善举的房地产市场体系,政府希望发展住房租赁市场来化解十几年来积累的房地产市场问题。因为,前十几年中国商品房销售市场相当发达与繁荣,但住房租赁市场没有发展起来,甚至于严重滞后实际需要。不过,当居民手上持有大量的住房之后,居民持有的住房租赁市场早已经形成规模,只不过这个市场较不规范而已。

所以,要建立起中国租售并举的住房体系,政府要发展的住房租赁市场,最为主要的是两个方面。一个方面是完全政府财政支持建造的、具有保障性质的、公有产权的政府提供的公共租赁住房。这类住房保障性公共租赁的住房,完全由政府财政资金建造,建造完成之后,以象征性租金分配给低收入特别是极低收入居民居住。至于低收入居民的标准完全由政府设定的规则来确定。所以,这部分公租房完全属于保障性质,政府收取象征性的租金提供给低收入的居民居住。所以,这类住房的租金完全由政府确定。

另一方面,是由政府设定的特殊项目的商品性租赁住房。这类租赁住房项目,政府在拍卖土地时就设定了租赁住房性质、要求、租金、建造与经营该租赁性住房的利润水平,分配对象等,以市场化方式让外部企业建造与经营。所以,这类租赁住房的租金也完全由政府来确定。在德国,其住房租赁市场之所以能够发展与繁荣,许多租赁性住房是通过这种方式来建造的。

最近,深圳正在探索建立稳租金商品房制度,此次推出的稳租金商品房将采取严格的租金管制,实行“一房一价、一年一调”,租金每年增长率最高不超過5%。所谓的稳租金商品房,是指房地产开发企业并组织营运,在一定期限內只租不售,接受政府部門的租金管控或指导,面向在深圳市工作的未购买住房居民出租的商品房。

也就是说,深圳对住房租金管制,主要是针对政府提供的公租房,其适用范围非常有限。最早能够入住的也只有248套住房,还得到2019年9月才能入住。不过,这也给市场一个清楚明确的信号,政府将对公租房将提供定价管制,以此来引导整个市场的住房租金的变化。

就目前中国建立起租售并举的住房体系这个战略目标而言,预计政府是希望建造更多这类公租房希望以此来解决当前不少城市住房问题。特别是希望以此来解决那些高房价城市居民的居住问题。但是就此而言,住房租金的价格完全可由政府来决定,或政府对这个市场公共性租赁住房实施价格管制,但政府要采取各种优惠政策(土地及信贷优惠政策)吸引企业进入这个市场,同时,还得确定企业建造及经营该类租赁性住房的利润水平,确立该类住房的分配机制,以此来保证这类住房真正能够落实到低收入居民手上。

但就目前的情况来看,地方政府对支持这类租赁性住房建造与经营力度都十分有限,所以,这个市场与商品房销售市场相比,发展还是十分有限的。再加上政府不愿意以更大的财政投入建立起中低收入居民租赁住房的补贴与保障体系,所以这类住房租赁市场发展还的十分缓慢的。甚至于规则设定不到位,使得一些房地产开发商建造的具有保障性性质的租赁住房完全成了纯粹商品性的租赁住房。比如万科在北京的长租公寓,就是一个对租客比较不利的租赁住房项目。所以,这类的住房租赁市场不发展起来,中国要建立起租赁并举的住房体系是不可能的事情。

再就是以私人持有的住房租赁市场如何定价的问题。对于这类住房租赁市场的租金,一般来说,都是由市场价格机制来确定。不过,住房租赁市场与其他商品或服务市场有很大不同,这不仅在于在住房租赁市场的租客在这个市场中完全处于十分弱势地位,而且如果没有相关的制度安排来限制,住房的租金很容易形成垄断性定价,或房屋租赁公司很容易操纵价格。

所以,在许多发达的国家住房租赁市场,基本上都设有对租客权利绝对得以保护的制度安排,甚至于有租客协会等组织来保证租客的利益。比如说,一个建筑项目所建造的住房有住房可出租的住房,租客协会的意见要纳入其中。租客收入占租金比重、每年租金的上涨幅度、租约退出市场时间等都制度安排设定,从而使租客的利益很难受到侵害。由于中国的住房租赁市场发展时间不长,这些相关的制度安排还是不完善的。所以,在个人持有的住房租赁市场,是完全由市场定价,但其前提条件要求对租客利益绝对保护的制度安排。

最近,国内一些城市的住房租赁市场的房租突然间快速飚升,很大程度上就是与相应的制度安排不到位、不完善,及与长租公寓的“租金贷”经营模式以价格操纵的方式严重侵害租客的利益有关。所以,对主要是解决中低收入居民的住房租赁市场,政府要下大力气加大政府的财政投入,下大力气加快相应的基础性制度建立,确立住房租金定价方式及水平,以此才能绝对地来保护所有的租客利益。这样中国的住房租赁市场才能够健康持续发展。

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