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鑫苑服务长时停牌引关注,关联交易“惹的祸”?

2021年06月09日 16:03 阅读:1,325

鑫苑服务(01895,HK)股价似乎定格在3月31日这天,此后的股价走势呈现一条直线,再无变化。目前最新数据显示,每股2.12港元。长时间的停牌,引来市场关注。

已经停牌了两个多月的鑫苑服务此前曾表示,公司股份自2021年4月1日上午9时正起,已于联交所暂停买卖,等待公司正式发布审核之后的2020年全年业绩,并将继续暂停交易,直至新的通知放出。

5月25日,鑫苑服务接获联交所发出的一封函件,其中载列公司恢复股份于联交所买卖的指引。根据指引,上市公司需要刊发上市规则规定的所有未刊发财务业绩,并给出证明以巩固投资者信心。

按照规定,联交所有权取消任何连续18个月暂停买卖证券的上市地位。也就是说,对于鑫苑服务,必须在2022年9月30日之前交出完整的财报业绩数据,否则将面临终止上市的风险。

5月25日,鑫苑服务发布声明称,2020年全年业绩将于2021年5月31日或前刊发,“但可能会有进一步变动或进展”。这个“变动”几乎是如约而至,截至6月7日,鑫苑服务的财报还是没有发布任何消息,此时,其却成为A股及港股中唯一未披露年报的物管公司。

业绩增长不错

其实,4月1日,鑫苑服务发布了未经审计的业绩数据。数据显示,2020年公司营业收入6.6亿元,同比增长23.6%;毛利率为40%;净利润为1.38亿元,同比增长68.44%;现金及等价物为8.5亿元,同比增长40%。但从数据面来看,并不算糟糕。

从历史上看,鑫苑服务的业绩增长还算稳定。雪球的数据显示,该公司的营业收入逐年稳步增长,增幅也在扩大。赴港上市的2019年,鑫苑服务的营业收入达到了5.34亿元,同比增长达到35.75%。而2020年中报显示,2020年上半年的营业收入达到了2.61亿元,在疫情影响之下,整个物管行业的增长呈现疲软的状态,鑫苑服务2020年未经审计的业绩数据已经相当亮眼。

 数据来源:雪球

  数据来源:雪球

财报数据不差,说明鑫苑服务盈利问题不会是年报推迟发布的原因。在房地产调控趋严的当下,鑫苑服务年报迟迟未发的原因,或与母公司有关。

据2019年年报显示,鑫苑地产有限公司持有鑫苑服务3亿股股份,持股比例为60%;而鑫苑置业则由鑫苑地产有限公司全资拥有。

鑫苑服务披露的2019年报显示,全年营收的5.34亿元,来自母公司鑫苑地产集团的收入达到了4.39亿元,关联方收入占比高达82.1%;2020年上半年,鑫苑服务与母公司关联的物业管理服务收入为1.34亿元,营收占比为79.2%。倘若再往前看,2016年至2018年间,鑫苑服务物业管理服务所产生的收入中,来自关联方也就是鑫苑地产的收入占比分别高达96.2%、88.9%、84.3%。

一般来说,房地产商开发出产品中,往往有一定数量的车位会全部出售给旗下的物业公司来进行销售。2020年9月17日,鑫苑服务发布公告称,公司与鑫苑地产有限于2020年9月17日(交易时段结束后)订立车位独家销售合作协议,鑫苑服务将成为鑫苑置业4066个指定车位的独家销售合作方。根据合作协议,前者须向鑫苑置业分期支付人民币2.06亿元的可退还合作诚意金,这笔金额分三次支付,按照预定的计划,现在仍未支付完毕。

鑫苑置业是鑫苑集团旗下美股上市公司,2007年在纽交所上市,是首批赴美上市、进军海外的中国房地产企业。成立20余年来,鑫苑集团秉承“品质地产”和“科技地产”理念,在中国20多个城市累计开发建设项目100余个,并在纽约、洛杉矶、伦敦、马来西亚等国家和地区打造了一系列海外精品项目,连续16年跻身中国房地产百强企业。

鑫苑置业作为河南知名房企,曾与建业地产、正商地产齐名。目前,鑫苑集团旗下已有两家上市公司-美股上市的鑫苑置业和港股上市的鑫苑服务。查阅2020年债券报告发现,鑫苑置业全年86.57亿元营收,同比下降10%;净利润1.23亿元,同比下滑81.38%。其次是高负债。截至2020年6月末,鑫苑置业总负债为64.32亿美元(约合429.79亿元人民币),短期负债达到了12.35亿美元(约合82.52亿元人民币),而公司手头的现金及现金等价物8.21美元(约合54.86亿元人民币),现金流似乎难以覆盖短期债务。

去年一年中,鑫苑置业就曾多次发债,融资利率远高于行业平均。其中,2020年9月,鑫苑置业表示,其成功发行了3亿美元优先票据,利率为14.5%,由若干子公司作为担保,并由若干子公司的股本质押作抵押。

有意思的是,与鑫苑服务一样,鑫苑置业的2020年年报也拖延许久迟迟不发布。克而瑞2019年房企销售榜单显示,2019年鑫苑置业全年口径销售额232.4亿元,在全国仅排到了第102位,已跌出百强之列。

此前,鑫苑置业曾有“房企第一美股”之称,2007年鑫苑置业在纽交所成功上市时,公开招股定价14美元/股,共计融资2.45亿美元。截至201年6月7日收盘,鑫苑置业的股价为每股2.73美元,尽管分红派息不断,但股价仍没有较大起色。

关联交易或是主因

除了鑫苑服务,A股以及港股共计45家物业股目前的年报,均已发布完毕。关于2020年年报迟迟不予发布的原因,似乎与“关联交易”密切相关。

鑫苑服务在港交所公告表示,公司需要更多时间确定与若干关联交易有关的事宜,并考虑其对财务报表的任何引申影响(如有),以及向核数师提供有关上述事宜的更多资料。

媒体披露了更多细节。大众证券网援引相关人士指出,去年下半年,鑫苑服务就曾与鑫苑置业产生过一笔金额过亿元的关联交易,这或许是停牌的原因。“繁多的关联交易意味着审计工作需要更长的时间,费用也更高。”

另据中国企业报报道,按照鑫苑服务以往公告中的表态,其尚未确定的关联交易,或与其于2020年完成的一次增资和一次收购事宜有关。2020年,该公司以134.72万元增资邯郸市钢城物业服务有限公司股权40%,并以1348.17万元收购重庆重型汽车集团鸿企物业有限责任公司100%股权。

公众号“物业大爆炸”则分析称,在物业企业中,关联交易贡献占比高的企业不在少数,比鑫苑服务高的至少有四五家。数据显示,恒大物业集团有限公司、中海物业、保利物业、融创服务这几家头部企业中,来自关联方的贡献占比分别是98.46%、98.04%、96.77%、89.40%。但是唯独鑫苑财报“难产”,是因为这些母公司都发展的很平顺,能给予子公司很强劲的支撑。

除此之外,频繁发生的高管变动也使得外界对于鑫苑置业的现状猜测纷纷。去年6月,鑫苑置业总裁李尚荣辞职,当时距其加入公司还不到一年。同期,担任审计委员会委员职务的Wendy Hayes也离开了鑫苑置业。6月4日,鑫苑置业再发声明,宣布高皓因个人原因辞去公司独立董事职务,立即生效。

据界面新闻报道,在高浩辞职后,公司正积极寻找一名候选人,与李轶梵和申元庆(Samuel Shen)一起担任审计委员会的第三名成员。

尽管财报难产、外界猜测不断,鑫苑集团的新盘交付情况似乎依旧进展顺利。据中国经济网报道,鑫苑四城五项目同步交付。公开资料显示,其中位于天津市武清区的鑫苑·汤泉世家高层楼盘预计于今年11月13日交房,目前没有任何延期通知。

不过,此前鑫苑在自家大本营郑州开发的鑫苑名城、鑫苑国际新城、鑫苑德润珺园、郑西鑫苑名家等楼盘,都出现了延期交房的问题。据中华网报道,即使鑫苑国际新城在已交付的两期,事故仍然不断,漏水、绿化减配和工程等问题层出不穷,甚至还因为业主讨要说法,被“无关人员”拳脚相向。

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