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万科的“管理红利时代”

2021年06月17日 09:33 阅读:3,670

坚持做实体经济生力军、坚持稳健经营、开发经营并重、坚持科技助力业务。万科认为,房地产行业已经从前期的“白银时代”,进入了如今的“管理红利时代”,而在新的时代中,作为一家房企,首先需要认清当前的形势,其次是寻找新的机会,去主动适应变化。

■ 本刊记者 / 左秦

“依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继,行业正式由金融红利时代步入‘管理红利时代’⋯⋯面对管理红利时代的淘汰赛,继续领先领跑、数一数二,依然是我们不变的追求。”

以上这段话,出自万科企业股份有限公司(000002.SZ;以下简称“万科”①)2020年财报中的《致股东书》。

以董事会主席郁亮领衔的万科管理层,将现在的房地产行业形势称之为“管理红利时代”,到底意味着什么?而在新的“管理红利时代”中,万科又将如何保持其“领先领跑、数一数二”地位呢?

从“白银时代”到“管理红利时代”

相比房地产行业,制造型实体企业对于向管理要绩效、向管理要利润,早已熟稔于心——因为,从供给不足到产能过剩,从缺乏竞品到市场激烈竞争,制造型实体企业在长期的运营过程中,对于“利润至少有一半取决于管理的成败”这一管理理念,早就融入到了企业的管理体系。

“如果只看销售数字,房地产是为数不多在疫情下仍能保持增长的行业,2020年全国商品房销售金额增长8.7%。然而,比销售数字更重要的是,行业竞争规则正发生深刻的改变,”万科管理层认为,“(过去的)土地红利时代和金融红利时代,决出的是收获的多少、发展的快慢;那么,(现在的)管理红利时代决定的是企业的生存,不能胜出则意味着被淘汰。”

而在2014时期,彼时主政万科的王石,曾对当时的房地产行业提出了一个有关“黄金时代已经结束,白银时代到来”概念,即:行业毛利率将趋于降低。

而在王石2017年离职之后,万科每年的《致股东书》中,对于“白银时代”这一概念每有提及,最近的一次是在2019年财报。万科认为,“白银时代已进入深水区,它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面,这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。”

然而,在2020年度财报中,“白银时代”的说法就此消失了,取而代之的则是“管理红利时代”。这也意味着,万科正式结束3年来的“后王石时期”,转入一个全新的更具挑战的时期。

从郁亮及其万科管理层的理解角度,“管理时代”的时间关键点是在2020年8月——去年的这个时间点上,由人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。而这一规则在在今年全行业推行。

何谓“三道红线”?即,针对所有的开发商划出的三个标准:“剔除预收款后的资产负债率”上限为70%,“净负债率”上限为100%,“现金与短期债务比”的下限为1。

对照“三道红线”,明确了房企将承担三种不同的“后果”:

第一、如果房企全部踩中“三道红线”,将被归为红色档,其后果就是有息负债规模不得增加;

第二、如果只踩中“两道红线”,将被归为橙色档,有息负债规模年增速不得超过5%;

第三、如果只踩中“一道红线”,则被归为黄色档,有息债务规模年增速将扩宽至10%;

第四、对于一道都没踩中的房企,则被归为绿色档,有息债务规模年增速可放宽至15%。

另外,对于以上“三道红线”还规定,踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%。

对比50家国内重要上市房企2019年公布的财务数据,按照三条标准,进行划分显示:

同时踩到“三道红线”,为红色档的房企共14家,包括恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股、华夏幸福、富力地产、融信中国、绿城中国、佳兆业、新力控股、首开股份、华发股份、金辉集团、泰禾集团等。

踩到“两道红线”,为红色档的房企共有10家,分别是阳光城、中南建设、金科股份、中国金茂、雅居乐、奥园、荣盛发展、融侨集团、首创置业等。

踩到“一道红线”,为黄色档的房企有14家,全部不踩线,为绿色档的房企仅12家。

万科因只有一个数据指标触及规定,被列入黄色档内,公司2019年的“剔除预收款后的资产负债率”为76.5%(超标)、“净负债率”为36.7%、“现金与短期债务比”为1.68。

基于“三道红线”规则,为了能够在2021年实施之前达标,房企均加速了管理改进。2020年Q3时,万科“剔除预收款后的资产负债率”已为74.20%,“净负债率”调整为28.51%,“现金与短期债务比”修订为1.97。

值得注意的是,万科公司净负债率常年保持在行业低位,远低于红线100%的标准。根据分类结果,公司的有息负债限制为增长不超过10%。从公司有息负债体量来看,除了2015〜2017年行业发展景气度高,公司有息负债规模增加较快,近年来公司对有息负债的控制相对严格,保持小幅波动态势,因而有息负债限制增长不超过10%对公司整体发展的影响不大。同时,随着项目竣工确认收入后增厚公司净资产,公司剔除预收账款后的资产负债率能够得到有效控制。

2021年3月,万科发布2020年度的财报。根据披露,万科的年度“剔除预收款后的资产负债率”“净负债率”“现金与短期债务比”分别为70.4%、18.1%、1.8。

尽管万科的“除预收款后的资产负债率”仍然触及红线,但是举例转绿,也就相差0.4%,因此,万科表示,有信心在一季度使其三道红线指标回到绿档。

4月,万科一季报公布,由于“剔除预收款后的资产负债率”转为69.5%,万科由此实现了从黄转绿的目标。

万科挤入绿色档的背后,一方面得益于公司对形势的思维,一方面得益于公司的具体管理行为。

万科认为,“重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等重大政策的相继推出,将重新定义行业规则,推动行业加速进入管理红利时代。企业必须摒弃旧有模式下一味追求规模扩张的思路,更加重视增长的质量,在做到‘均好无短板’的同时,构建有助于实现发展轨道跃升的制胜长项。”

而在具体经营行为上,万科就2020财报上明确提出四个模块上的管理:

第一、坚持做实体经济生力军:巩固提升基本盘,打造客户愿意买单的好产品、好服务,创造真实价值;

第二、坚持稳健经营:提升资源转化效率,加快回款速度,量入为出,保障流动性安全,争取年内(2021年度)回归“绿档”,持续巩固信用评级优势;

第三、开发经营并重:从全品类、全周期的角度出发,巩固综合住区开发和服务能力,提升项目各业态的协同,实现项目全周期价值最大化;

第四、坚持科技助力业务:落实AI审图全覆盖、账户现金收支管理全覆盖,统一线上客户购房入口。

在关键的第二项管理模块中,由于万科在Q1实现了回归“绿档”的目标,接下来就是如何坚守、保住“绿档”有效地位的考验了。

从“白银时代”到当下的“管理时代”,万科的经营模式、管理绩效,不仅关乎自己的命运,而且也将影响中国房地产行业的转型。

2021年,“管理红利时代”的业绩推演

说到管理和业绩的关系问题,从财务角度,一般会挂钩到销售费用、管理费用和财务费用、研发费用等费用类成本,但是对于房企而言,由于这类运营费用的规模远低于营业总成本规模,因此管理的价值更多体现在生产运营成本以及和收入端的对差。

以2017〜2020年为维度,四项成本占营业总成本比分别仅为8.68%、10.73%、9.13%、7.63%,而营业成本占营业总成本之比,则分别高达80.74%、79.39%、79.72%、84.59%。可见,相比其他行业,真正影响房企行业最终业绩的,是营业收入和营业成本的关系问题。

基于房企特点,研究万科的营业收入和营业成本,要看决定和影响的因素。从营业收入端,重点关注的是“权益销售”收入。从营业成本端,主要看毛利率水平。而由于土地价格是决定毛利率的主要因素,于是还必须注意权益销售、平均售价、土地成本等数据情况。

根据以上逻辑,以及万科现有的资源以及资源成为收入的综合能力,来推演万科2021年的业绩能力。

根据2020年财报显示,万科在建项目总建筑面积约10787.6万平方米,权益建筑面积约6380.8万平方米;规划中项目总建筑面积约5050.8万平方米,权益建筑面积约3127.4万平方米。此外,集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约363.4万平方米。

在上述数据表述中,均重复提到了“权益”两个字,这是什么概念?

一般情况之下,在公司经营中,由于需要利用合作伙伴的资源、技术或者其他资源能力,组成项目,在决算最终利益的最佳办法,就是成立一家新的合作公司,在该公司中为了分清彼此今后的利益归属,通过各自在该合作公司所占的股权比率进行最终的利润归属,而股权比率就是所谓的权益。

按照这一逻辑,万科所披露的权益建筑面积,就是实际归属于万科的权益资产。相应的,分析万科的收入,特别是销售方面,聚焦就在“权益销售”。

分析万科“权益销售”有两个维度:

其一、万科的“权益销售”的历史情况。万科“权益销售”第一次出现在2016年,当年为2606亿,2017年增速为45%,2018年增速出现下挫,2019年进一步下滑-3%,2020年重新恢复增长。

其二、万科的“权益销售”对比整体销售占比,从最高的71%,目前稳定在65%。

关于“权益销售”在2018年时期的最大一次波动,主要和公司在2018年的拿地策略直接相关,2018年获取土地资源的权益占比只有53%,也是近几年中最低的。

厘清万科“权益销售”逻辑之后,接下来就看成本、毛利率问题。

就房企而言,最大的成本是在购地价格,而和“权益销售”进行勾稽,则为“购地价格/销售价格②”之比。据此推算,万科从2018年到今年,这个比率分别为37%、41%、53%、35%。

从数据变化来看,2021年之前,由于“购地价格/销售价格”指标不断上升,意味着万科的毛利率水平在这段时期应该下滑。事实上,万科的毛利率从2019年开始出现了下滑趋势,公司2018〜2020年的毛利率分别为37.48%、36.75%、29.35%。但是,公司最终的归母净利润并没有出现极端的负增长,2020年度报收6.8%的增长。

这主要得益于公司项目结算量的增长,即按照“权益销售”收入的增长计算,同时也和公司部分项目从开发到交付周期有关——在结算的项目中,包含了部分“在2018拿地,并完成了2019年销售”的两年期项目,而这些项目的“购地价格/销售价格”之比可能远低于“在2017拿地,2018年销售”的“购地价格/销售价格”之比。

再推演万科2021年的毛利率。从购地价格角度,2018年时期的购地价格5427元/平方米,相比2017年的7908元/平方米,大幅下降了32%。同时,2021年的“购地价格/销售价格”为35%,远低于2020年的53%。这也意味着,对比2020年度,万科的利润至少可存在18%的增值空间(排除土地增值及其他因素)。

根据以上数据和逻辑推演,也许万科在2021年的总体业绩和财务质量会优异于前几个年度表现,但是明年、后年的成长基础呢?

“管理红利时代充满未知与挑战,但危与机永远是一枚硬币的两面。在正视变化与风险之后,我们也要问自己一个问题:‘行业的机会在哪里?’”

在2020年的《致股东书》中,万科管理层表示,机会来自客户的需求、机会来自城市的发展、机会来自对存量价值的挖掘、机会也来自科技释放的价值。“对企业来说,真正重要的问题不是行业有没有机会,而是‘我们能否抓住机会?’”

不过,所谓的机会,必须和实际现实联系在一起。根据万科的目前的事业版图,除了常规的房地产及相关业务之外,还有租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假、教育、食品、养老等新业务。这些衍生或者新业务情况如何呢?

根据2020年财报显示,被公司列为仅次于房地产及相关业务之后的,第二个主营业务“物业管理业务板块”仅占公司整体营业收入的3.68%,而另6个衍生或者新业务板块中,尽管“租赁住宅项目”收入25.40亿、“商业开发与运营项目(含非并表项目)”收入63.22亿元、“物流仓储服务(含非并表项目)项目”收入18.7亿元,但是其他项目则有待进一步强孵化。

总之,随着地产行业的热度逐渐消退,万科或在2021财年结束之后,对于未来的3年、5年的公司业务结构,势必做出更大的配置调整,而公司所提出的——做一个“城乡建设与生活服务商”的落地实效,还有待关注。

① 本文所涉内容,均为万科A的财务信息及相关信息。为便于阅读,本文将万科A,均统称为万科。

② 本文涉及的“购地价格/销售价格”之比中,关于购地价格,按照相关购地、开发的时限规定,以及通常的销售期,以3年前的购地价格为准;而销售价格按照2年前的公开销售价格为准。

内容与免责声明

本文所涉信息、观点、结论等内容均截止2020年4月30日之前。本文力求内容客观、公正,但本文所载的观点、结论和建议仅供参考,不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。本文观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求,在任何时候均不构成对客户私人投资建议。对本文依据或者使用本文所造成的一切后果,本文作者不承担任何法律责任。

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本文首发于《经理人》杂志2021年06月刊

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