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房地产企业财务管理存在的问题及对策探析

2021年10月09日 09:47 阅读:3,591

房地产行业作为我国重要的经济支柱,无论是抵御经济危机还是预防通货膨胀上都发挥了重要作用,但是随着政府对房地产行业调控的不断深入,在很大程度上增加了企业间的竞争压力。与其他行业相比,房地产和行业对于资金的需求量大,并且使用周期长,因此企业在发展的过程中需要不断的根据市场的变化,增强企业财务管控力度。本文针对房地产企业财务管理中存在的问题进行了详细的分析,并提出相应的解决方案,旨在帮助房地产企业提高财务管理的效率,实现公司更好更快的发展。

■文/关锟旋

关键词:房地产;财务管理;问题及对策探析

房子作为日常生活作息中的必需品,对社会经济发展起到了重要的推动作用,随着房地产行业的不断发展,房地产开发商的规模在不断地扩大,在发展的过程中不可避免的存在着许多的问题。其中财务管理工作贯穿了房地产企业运作的全部过程,从项目立项开始,逐渐到资金的筹集、分配、房屋预售、利润计算及分配等方方面面都属于企业财务管理的范畴,这是一项琐碎且重要的工作,与企业的发展息息相关。但是由于房地产行业业务发展的特殊性,资金需求量大且项目跨度时间长,支出与收入种类繁多,加之我国大多数房地产企业财务管理制度的不健全,在日常经营过程中存在着许多的财务漏洞。

一、房地产财务管理过程中存在的问题

(一)房地产企业项目投资成本高,且资金来源渠道单一

房地产行业开发周期相对较长,每一项项目经营活动都需要大量的资金支持,大多数企业都是在拿到地后快速办理施工许可证、土地使用证等证书,随后向银行进行开发贷款以维持项目的正常经营。但是在前期的经营过程中,企业需要向银行支付大量的利息,在没有得到投资回报的情况下,企业便以背负了巨大的利息,对后续经营活动产生了巨大的压力。与前几年迅速发展相比,如今房地产行业正处于成熟稳定阶段,随着国家限购政策的出台,城市内商品房出现了一定程度的积压,使得部分企业依靠预售回笼资金出现困难,导致经营出现风险[1]。如在2020年10月四川省简阳市大地生态发展有限公司发表声明称近年来由于受市场环境的影响,该公司商业库存挤压严重,导致后续资金回笼出现问题,无法给购买该公司房子的业主办理房产证。此前该公司将土地使用证抵押给银行进行贷款,由于市场因素及个人素质等原因,导致公司财务出现问题,不能及时归还银行贷款,因此签署了购房买卖合同的业主不能如期得到房产证。该行为严重的影响到了购房人群的利益,同时也破坏了企业声誉,给管理者带来了严重的社会影响。而且部分房地产公司在同一段时间投资的项目不仅1个,往往同时进行多个项目的开发,对财务管理工作提出了更高的要求,管理不当则容易导致公司财务与出现混乱,诱发财务危机。

(二)财务管理重视程度不够

部分房地产公司对于内部财务管理重视程度不够,前期时由于项目开发的保密性等因素,在拿地阶段仅通知财务方进行付款,却并未告知付的是什么款项,因此财务人员并不知道资金的流向。同时部分企业的高层思想观念还停留在财务时后勤岗位,仅需要将账目及税务等基本业务做好即可的阶段,因此对于财务部门的投入相对较少[2]。与不重视相对应的则是财务人员职业素养的参差不齐,部分工作人员对于财务管理工作认知不足,在财务活动中不能满足房地产企业财务管理的需求。

(三)预算管理不到位

房地产企业属于高风险高收益的行业,因此对于项目预算管理意义重大,但是在企业的经营活动中,大多数企业的预算管理并未与公司的发展规划相结合,不能把预算工作落实到公司经营部的全过程中,未能实现人人参与。并且部分房地产企业没有完善的预算考核体系,导致了大多数企业仅对资金的支出及成本等进行简单的统计,并不能对企业业务经营起到评估与指导的作用。同时部分企业由于预算工作的不到位,在经营过程中对成本的控制效果不好,造成了资金的损失。并且市场的发展是灵活的,国家在每一年对房地产市场也会有相应的政策管控,部分企业在预算的过程中未能将此风险考虑在内,对于其带来的影响不能及时进行转移,容易导致企业经营不善。

(四)信息化管理程度低

由于我国房地产企业的属地管理性质,房地产开发大多以本地的小开发公司,虽然随着政策的发展,小部分大型房地产公司可以在全国范围内进行开发建设,但中小企业数量依然庞大。受限于公司规模和现金流,部分房地产企业公司内部财务管理的软件仅用来出具财务报表,或者收付转凭证的制作,但是在企业发展过程中,财务管理涉及的信息是方方面面的,低信息化和集约化的财务管理无法帮助企业对项目建设进行全面的预算。

二、加强房地产企业财务管理的对策分析

基于财务管理不善给公司及购房人群带来的负面影响,房地产公司应该积极采取措施对公司的财务管理工作进行改革,以改善在企业经营活动中出现的金融危机。

(一)增加企业资金来源渠道

房地产企业在经营活动中资金需求量大,仅依靠企业自身流动资金很难满足企业经营需求,因此绝大部分的企业处于负债经营的状态,一旦资金链出现断接的情况,将会严重的影响到企业的生产经营活动,没有产出,负债继续滚动,恶性循环将会导致经营者债台高筑。因此企业在经营过程中不能仅依靠银行到款、自身流动资金或者后期预售回笼资金等融资方式,为了抵抗财务风险,还需增加企业资金来源渠道。一方面银行经营贷款外,小企业可与资金雄厚的大型企业进行合作,联合开发项目,让出一部分的经营利润,借助大型企业的资金帮助以发展本公司的经营项目,降低财务风险,同时还可以利用公司的固定资产或者不动产进行贷款。随着互联网时代的到来,可利用新型互联网金融方式—众筹来解决企业资金短缺的问题。还可以让企业团体或者员工以合作方的方式提前参与到项目经营的过程中,以合法众筹或者证券化的模式与其进行合作,根据的需求打造出合作者满意的建设项目,进而批量化的生产,以进行获利。并且还可以通过债务融资、股权融资等方式获取资金,将还款期限错开,从而将公司资金链断裂的风险分散,也可避免由于资金链断裂无法进行还款的现象[2]。

(二)加强财务从业人员及公司管理人员对财务管理的重视,完善财务信息管理的建设

首先,房地产公司的管理层应改变传统观念,意识到财务管理作为公司经营活动的重要组成部分,需要引起高度的重视,在日常项目经营活动中,让财务管理人员充分参与到其中,不能仅当一个后勤部门来使用,房地产项目开发过程中,资金的使用涉及方方面面,财务管理人员需要与各方进行协调,进而及时进行资金的管理与分配。财务管理人员的质量决定了公司财务管理工作的有效性,因此需要做好财务管理人员那职业素养培训工作,提升自身的财务管理能力。房地产企业必须要增强财务管理的规范性与透明性,设立独立的财务管理部门和监督部门,对财务管理人员进行监督。企业需要建立健全人力资源体系,将财务管理能力作为企业财务管理工作用人的标准之一,通过对员工能力及职业素养的考察,了解员工的能力和发展潜力,将其放置到合适的岗位上,从而发挥出员工的最大价值,也可减少企业不必要的经济损失,带动工作人员工作的积极性。对于项目财务管理的主要负责人员,在选任的过程中需要仔细的甄别,一旦选中,无特别原因尽量不进行更换,保证财务与管理人员从始至终参与到项目的开发工作中。随着信息化时代的带来,企业需要紧跟时代的发展,建立适应企业发展和社会发展的信息化管理系统,可为企业购进合适的ERP管理系统,将企业物流、人工及财务等信息紧密的联系起来,使得项目发展的各个阶段都可在信息系统上进行管理,方便领导层及时发现经营活动中存在的问题,及时进行解决,避免不必要的物资及人力浪费,降低工作的管理成本。

(三)完善企业预算管理制度

房地产投资项目在经营的过程中涉及了较大数额的资金使用,做好工程的预算工作在很大程度能够帮助企业规划资金的使用。房地产企业在制定预算时需要根据自身的实际情况进行制定,使得预算的指标与市场环境相适应,分批次的对预算进行管理,同时制定合理的预算实施管理指标,对未来公司发展的规划、内部资源的控制和绩效的考核进行统筹管理[3]。在预算的基础上合理安排公司项目的施工进程,将预算的考核与施工项目各部门绩效考核工作挂钩,使得各部门间相互配合,协助财务管理人员开展预算管理工作,保证项目的顺利开展。在施工过程中严格对工程质量进行控制,对于遇到的问题需要充分分析发生的原因,确保工程进度按照规划的进行,避免由于返工等因素到来的材料、人工的浪费。

(四)加强房地产市场风险预估与分析

由于国家政策调控及经济发展因素等多种原因,房地产市场的发展瞬息万变,企业随时有可能发生财务危机的风险。因此在经营过程中需要及时的市场的发展进行调查,对国家政策的变动进行有效的分析,及时作出合理的项目发展规划,可成立专门的市场调研部门,专门的对市场信息进行收集,做好市场的动态把握工作,以提高企业在经营过程中的灵活性,树立良好的社会形象[4]。

三、结语

中国人民对“安居”有着美好的追求,同时房子也凝聚了我国普通群众大半辈子的心血,房子应该是用来帮助每一位需要居住的人群安居乐业的,不能作为炒作、牟取暴利的手段,因此房地产开发公司应时刻明确自己所背负的责任,在房地产政策的引导下,根据市场及项目的需求不断地对财务管理工作进行管控,提高财务人员的职业素养,进而增强公司资金的使用效率,降低企业经营风险,增强公司的社会竞争力,实现可持续发展,保证人民群众的利益。

【参考文献】

[1]王艳芳.竞争力环境下的房地产财务的战略管理研究[J].财经界,2020(28):121-122.

[2]段文举.浅谈房地产财务管理风险防范与控制[J].财会学习,2020(22):30-31.

[3]王璐璐.房地产财务管理风险防范与控制分析[J].时代金融,2020(22):34-35.

[4]高志博.房地产财务管理风险防范与控制[J].财经界,2020(28):148-149.

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