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房地产税试点来了!上半年新增房地产企业5.8万家,相关法律纠纷超百万

2021年10月27日 09:45 阅读:4,918

房地产作为我国国民经济的支柱型行业,是经济的压舱石和稳定剂。与此同时,房地产市场运行情况复杂,容易受到金融环境、信贷政策、教育资源、人才引进、房地产周期等诸多因素的影响,调控的重要性可想而知。

10月23日,全国人大常委会发布《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,有媒体称,千呼万唤始出来的房地产税相关决定的出台,暗示着中国房地产从此走出了蛮荒时代。

日前,企查查数据研究院推出《2021上半年房地产企业发展数据报告》,以房地产企业为研究对象,剖析2021年上半年我国房地产相关企业的增长、地域分布和吊销注销情况,以及房企在法律风险和监管风险方面的动态变化。此外,本报告还围绕房地产开发、房屋买卖、房屋租赁和物业服务这四个重点整治领域,分别从企业发展和风险角度进行全景数据扫描。

调控政策频出定调“房住不炒”,房地产税试点先行探索改革之路

自2016年中央经济工作会议首提“房住不炒”后,数年来围绕这个大方向出台了若干配套政策,目前来看,我国房地产宏观政策调控已基本形成以“三道红线、房贷集中管理和集中供地管理”为主的三大长效调控机制。

“三道红线”政策,去年8月份出台,将房企的财务状况将划分为红、橙、黄、绿四档,从房企端抑制房企投资扩张;房贷集中管理制度,今年1月份出台,将银行分为五档,设置房地产贷款占比上限,从银行端限制资金流入房地产;22城集中供地政策,今年2月份出台,对重点城市住宅用地实行集中供地,从供地端控制房企拿地溢价。

除这三大利器外,今年6月出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,突出住房的民生属性,扩大保障性租赁租房供给;7月,八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,要求对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等进行重点整治。这一系列政策让“房住不炒”作为市场主旋律再次定调。

在“房住不炒”定调之后,为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

此次房地产税政策决定,首先提出了房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅;其次让地方政府根据当地情况制定具体实施细则,并提出授权的试点期限为五年,如需继续授权,可以提出再决议。

值得注意的是,据新华社消息,10月16日出版的《求是》杂志发表重要文章《习近平:扎实推动共同富裕》,文章在“加强对高收入的规范和调节”这一部分指出,要积极稳妥推进房地产税立法和改革,做好试点工作。如果说试点在前、立法在后,房地产税真的要来了吗?

中国房地产行业发展现状——体量巨大、增速回升

虽然关于房地产税如何征收,税率如何,税收优惠如何等细节性问题尚不明朗,但是该项政策将对我国房地产市场运行产生巨大影响。目前,我国房地产行业发展现状如何?房地产今年上半年房地产企业的注册量情况如何?全国各省市中哪些地方的房地产企业新增数量最多?

1、全国现存超58万家房地产相关企业,预计2021年全年增量约在10万家左右

从企业存量来看,企查查数据显示,截至目前我国现存房地产相关企业58.51万家。从时间线来看,2016年我国房地产相关企业注册量突破5万家,2019年突破10万家,2020年达到9.71万家,2021年(截至8月)新注册7.19万家。

随着房地产调控政策从一线城市深入至二三线热门城市,企查查数据研究院预测,2021年全年房地产相关企业注册量约在10万家左右,基本很难突破2019年的高位。

2、广东、河北和江苏位列前三,上海以2.9万家位列城市第一

根据第七次人口普查数据,广东、山东、河南、江苏和四川是我国人口数量最多的5个省份,分别达到1.26亿人、1.02亿人、0.99亿人、0.85亿人和0.84亿人。从省份排名来看,企查查数据显示,广东、河北和江苏是我国房地产相关企业数量最多的3个省份。在某种程度上,房地产企业数量与人口总数保持较高的相关性。

从城市排名来看,企查查数据显示,上海、北京、重庆、成都这四个城市的房地产相关企业数量位列前四,尤其是上海,现存房地产相关企业2.9万家。此外,广州、郑州、杭州、西安这些省会城市也排名靠前。

3、今年上半年新注册房地产相关企业5.77万家,两年平均增长10.8%

如果把时间范围限定在2021年上半年,企查查数据显示,2021年1-6月房地产相关企业新增5.77万家,同比增长33.2%,比2019年上半年增长22.8%,两年平均增长10.8%。根据统计局数据,2021年1-6月,商品房销售额9.29万亿元,同比增长38.9%。尽管各地调控政策不断加强,但上半年房地产市场仍然相对活跃。

4、上半年上海增量第一,哈尔滨、广州、海口和三亚这些城市同比增速惊人

从2021年上半年新增房地产相关企业的城市分布来看,企查查数据显示,上海再次以2462家位列第一,重庆、广州、成都分列第2-4名。从房地产企业注册量TOP20城市的同比增速来看,哈尔滨、广州和武汉均超过了100%,并且哈尔滨和广州的两年平均增长率同样也排名靠前。

此外,企查查数据显示,三亚、海口由于海南自贸港的政策红利,今年上半年的房地产相关企业注册量增速惊人,达到了103.7%和93.3%,只是基数比较小,未能进入前20榜单,分别新增了383家和551家。

今年2月份,集中供地政策出台,以22个热点城市为试点,促使土拍溢价率回稳。企查查数据显示,今年上半年上海、重庆、广州、成都等22个重点城市的房企注册量基本呈现同比增长的态势,虽然与去年的低基数效应不无关联,但一线城市如上海、广州上半年新增房企注册量在两千家左右,仍然十分可观。

根据诸葛找房的数据,在首轮集中土拍环节,22个城市中有13个城市的土拍溢价率高于去年,因此为了切实落实“三稳”的目标,在接下来两轮的集中土拍中,部分城市或有可能继续加码土拍规则。

中国房地产行业风险现状——乱象丛生,但近年来有所改善

日前,备受关注的“深房理”案件取得阶段性进展,其涉嫌房产众筹和代持、违规套取信贷资金、虚假广告宣传等多项违法违规问题。长久以来,“黑中介”非法牟利、虚假房源、房地产开发商违规交房以及物业垄断服务等问题,成为了房地产行业的沉疴痼疾。

而房地产市场的规范和稳定关乎国计民生,接下来我们将通过行政处罚、法律诉讼等方面数据,解读我国房地产企业的风险概况。

1、今年1-6月房地产相关企业吊注销2.45家,同比增长21.7%

企查查数据显示,2021年1-6月我国房地产相关企业吊注销共2.45万家,同比增长21.7%,比2019年上半年下降10.2%,两年平均下降5.2%。值得注意的是,上半年房地产相关企业注册量是吊注销量的2倍多,换句话说,上半年每新增2家房地产相关企业的同时,有1家企业出现吊注销。

2、房地产企业行政处罚案件超21万件,其中虚假广告相关案件超2千件

企查查数据显示,截至目前,我国房地产企业共产生21.85万件行政处罚案件,从处罚事由类型来看,税务违法共有5.2万件,排名第一;其次是长时间未开业、消防违法和票据违法等。

值得注意的是,“深房理”涉案公司“深房理信息技术(深圳)有限公司”在今年5月被深圳市场监管局处罚,处罚事由为“广告违法行为”。企查查数据显示,房地产企业发生的“虚假广告、虚假宣传”相关行政处罚案件达到2千多件。

3、2020年新增房地产相关裁判文书达131.4万份,同比下降4%

从法律诉讼的角度看风险,企查查数据显示,2017年房地产相关的裁判文书数量突破百万份,2017年起至今每年增量均在百万以上。值得注意的是,2020年房地产相关的裁判文书数量稍有回落,同比下降4%。

4、物业服务相关裁判文书超270万份,超过房地产开发和住房租赁

今年7月,八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,提出将因城施策,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题,力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。

该通知发布之后,新一轮地方调控潮来临。7月29日,天津住建委下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的通知》;8月2日,杭州住保房管局下发《关于规范房地产中介机构及从业人员信息发布的通知》……目前已有超13个城市发布楼市调控新政,促进房地产市场平稳健康发展。

房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务,是政策重点强调的四个整治领域,根据企查查数据,从法律风险来看,目前我国物业服务相关裁判文书最多,达270万份,其次是房地产开发,也有236万份,此外,房屋买卖相关裁判文书达到147万份,房屋租赁相关裁判文书数量接近百万份。我们发现,房地产市场乱象丛生,四个重点整治领域的法律纠纷数量均在百万以上。

5、房地产开发相关裁判文书案由TOP3:房屋买卖合同纠纷、商品房预售及销售纠纷

企查查数据显示,从案由类型来看,在房地产开发中,房屋买卖合同纠纷、商品房预售纠纷、商品房销售纠纷、借款合同纠纷较为常见。而在物业服务中,服务合同纠纷、申请支付令、劳动争议以及共用热力合同纠纷相关的裁判文书数量靠前。

无论是企业之间的纠纷,还是企业与个人的纠纷;无论是金钱交易纠纷,还是行为不当纠纷,在房地产开发到售卖,到二次售卖,再到日常的运营维护,一个很长的服务链条自然避免不了各类纠纷。而关键点在于,如何减少、解决,乃至形成一套规范。

6、一线城市房屋租赁纠纷多,辽宁省位列物业服务纠纷数量的省份第一

从裁判文书的地域分布来看,企查查数据显示,四川、河北和湖南在房地产开发方面的法律诉讼数量最多,河南、四川和广东的房屋买卖相关裁判文书数量最多,而上海、江苏和广东在房屋租赁方面产生的法律纠纷最多。

我们发现,一线城市在房屋租赁方面的排名过于靠前, 由于一线城市置业成本过高,同时又汇集了大量的流动人口,因此住房供需不均衡问题格外突出,房屋租赁涉及多方利益,极容易产生纠纷。有趣的是,物业服务相关的裁判文书数量TOP1城市,居然是辽宁。

7、2020年,房地产开发、房屋买卖纠纷分别同比下降9.2%、14.8%

企查查数据显示,房地产开发、房屋买卖、房屋租赁和物业服务相关的裁判文书数量,近五年来增速均有所放缓。

尤其是房地产开发和房屋买卖相关的裁判文书,2020年分别同比下降9.2%、14.8%,2020年受新冠疫情影响,房地产开发和房屋买卖工作都无法正常开展,因此在纠纷数量表现上也同比下降,而房屋租赁相关纠纷却同比上涨7.1%,长租公寓市场在疫情期间接连暴雷,出现资金链断裂问题。此外,物业服务相关的裁判文书数量在2020年仅增长0.4%。

由于房地产企业规模庞大,房地产市场的运行又极为复杂,因此总体来看,房地产相关法律纠纷与监管风险的量级也远高于其他行业。值得一提的是,从时间线来看,在国家政策重点关注的房地产开发、房屋买卖、房屋租赁和物业服务领域,其裁判文书数量均呈现同比下降趋势,尤其是房地产开发、房屋买卖领域,2020年的法律纠纷数量已经低于2019年,出现了明显好转。

关于房地产市场的秩序整治问题,任重而道远,日前八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,提出力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。在各地政府的积极响应下,相信在不久的未来,我国房地产市场面貌将焕然一新。

中国房地产细分行业发展现状——城市调控升级,房企增速放缓

1、房地产开发:上半年新增相关企业7千余家,同比下降0.9%

企查查显示,上半年我国新增房地产开发相关企业7394家,同比下降0.9%,比2019年上半年下降3.1%,两年平均下降1.6%。

无论是同比增速还是两年平均增长率,今年1-6月的房地产开发相关企业注册量均呈现同比下降趋势。据统计局数据,上半年全国房地产开发投资7.22万亿元,同比上涨15%,但是随着多城调控升级,开发投资累计增速自3月以来连续4月收窄,这或许与房地产开发相关企业注册量的增速放缓有一定关联。此外,截至2021年8月,我国现存“房地产开发”相关企业17.88万家。

2、房地产开发:成都以257家相关企业位列第一

从上半年新注册房地产开发相关企业的城市分布来看,企查查数据显示,成都以257家位列第一,其次是广州、重庆,分别新增178家、167家。

从同比增速来看,上半年重庆、天津的房地产开发相关企业注册量排名靠前,此外石家庄、邯郸、惠州、深圳这4个城市的注册量均低于去年同期水平。

3、房屋买卖:上半年新增相关企业2.65万家,同比增长54.3%

企查查数据显示,上半年我国新增“房地产中介、房地产经纪”相关企业2.65万家,同比增长54.3%,比2019年上半年增长56.2%,两年平均增长25.0%。截至2021年8月,我国现存“房地产中介、房地产经纪”相关企业17.47万家。

4、房屋买卖:上海以1659家远超其他省市,位列第一

上半年哪些城市新增房产中介相关企业最多?企查查数据显示,上海以1659家远超其他省份,位列第一,重庆、成都紧跟其后,分别达到1162家、1110家。

从同比来看,成都、哈尔滨、武汉、太原、合肥和南通这6个城市的同比增速均超过100%;从两年平均增长率来看,TOP20城市中仅有南通的增长率超过100%。

5、房屋租赁:上半年新增相关企业1.82万家,同比增长59.6%

企查查数据显示,上半年我国新增“房屋租赁、住房租赁”相关企业1.82万家,同比增长59.6%,比2019年上半年增长8.9%,两年平均增长4.4%。截至2021年8月,我国现存“房屋租赁、住房租赁”相关企业37.53万家。

6、房屋租赁:武汉、佛山上半年注册量同比增速排名前二

第七次全国人口普查数据显示,2020年全国流动人口为3.76亿人,10年间增长了将近70%。中国的住房问题已从总量短缺转为结构性供给不足,表现在人口净流入的大城市的住房矛盾突出,此次《关于加快发展保障性租赁住房的意见》的出台,也在于解决这个民生难题。

企查查数据显示,上海、广州上半年新增房屋租赁相关企业最多,分别达到1043家、847家。从同比数据来看,武汉和佛山的房屋租赁相关企业增速超过100%,仅有青岛的企业注册量同比出现下降。

可以预见的是,《意见》出台之后,大城市、经济发达城市将会积极扩大保障性租赁住房供给,这也将继续带动房屋租赁行业的发展。

7、物业服务:上半年新增相关企业2.85万家,同比增长14%

企查查数据显示,上半年我国新增“物业服务、物业管理”相关企业2.85万家,同比增长14.0%,比2019年上半年增长12.4%,两年平均增长6.0%。截至2021年8月,我国现存“物业服务、物业管理”相关企业35.03万家。

8、物业服务:北上广深位列前四,仅有一线城市相关企业数量突破千家

企查查数据显示,上半年四个一线城市新增物业服务相关企业数量最多,其中“北上”为第一梯队,北京新增1225家,上海新增1154家;“深广”为第二梯队,广州新增1055家,深圳新增1008家。

值得注意的是,上半年廊坊的注册量同比增速达到485.8%,而深圳是TOP20城市中唯一同比下降的城市。

结 语

在过去,许多城市出现“打新热”“万人摇”等现象,其原因在于新建商品住宅限价,新房价格低于同区域的二手房,一二手住宅价格倒挂,套利空间大。如今,国家主管部门从上到下坚定不移,坚持“房住不炒”的定位,全面落实“三稳”长效机制。下半年预计各地调控政策将进一步收紧,对土地溢价率严格把控,从源头为房地产市场降温。

随着房地产行业从“增量时代”转入“存量时代”,此番调控潮从长远来看,有助于推动房地产降杠杆,弱化投资属性,回归实体经济属性。企查查的数据显示,今年上半年房地产开发相关企业的增速逐渐放缓,而房屋租赁和物业服务相关企业的注册量增速仍在增长,这也说明了房地产企业正在经历转型和升级,朝着房地产服务业的方向延伸。

此外,“房住不炒”的市场主旋律,也符合国家推进鼓励生育从而改善我国人口结构的大方向。只有房地产市场稳定了,实体经济才能茁壮发展,消费经济才能繁荣培育,我国宏观经济才能平稳健康发展。当今世界正处于百年未有之大变局,只有“稳”字当头,才有机会把握更多时代机遇。

数据说明

1、企业界定:

(1)房地产相关企业:企业名称、经营包围中同时包含关键词“房地产”的企业(不包含个体工商户);

(2)房地产开发相关企业:企业名称、经营包围中同时包含关键词“房地产开发”的企业(不包含个体工商户);

(3)房屋买卖相关企业:企业名称、经营包围中同时包含关键词“房地产中介”“房地产经纪”的企业(不包含个体工商户);

(4)房屋租赁相关企业:企业名称、经营包围中同时包含关键词“房屋租赁”“住房租赁”的企业(不包含个体工商户);

(5)物业服务相关企业:企业名称、经营包围中同时包含关键词“物业服务”“物业管理”的企业(不包含个体工商户);

2、风险界定:

(1)房地产相关行政处罚:企业名称、品牌/产品名称、经营包围中包含关键词“房地产”的企业,同时作为行政处罚对象;

(2)房地产相关裁判文书:裁判文书名称包含“房地产”;

(3)房地产开发相关裁判文书:裁判文书名称包含“房地产开发”;

(4)房屋买卖相关裁判文书:裁判文书名称包含“房屋买卖;

(5)房屋租赁相关裁判文书:裁判文书名称包含“房屋租赁”;

(6)物业服务相关裁判文书:裁判文书名称包含“物业服务”;

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撰稿:崔凡

  本文来源: 查查DATA 责任编辑:sinomanager_zhang
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