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综研观察|房改落“地”,深圳进入大规模住房建设阶段

2022年01月17日 09:19 阅读:2,781

深圳是全国人才吸引力最高的城市,建市至今始终保持人口净增长,但同时也是全国住房负担最高的城市,“住”成为深圳现阶段亟需解决的问题。近日,深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会联合发布《深圳市住房发展“十四五”规划》(以下简称“规划”),这份规划将深圳市新一轮住房制度改革向落地方向推进。从规划内容看,既有规定性动作,也有自选动作;从“好又多”的规划目标看,公共住房建设筹集数量和居住用地供应成为约束性指标,房地联动,深圳已进入实质性大规模住房建设阶段。

体系有“国标”,深圳按国家统一要求,以三类住房构建深圳市公共住房体系。

《规划》按住建部的统一要求,将深圳新一轮住房制度改革提出的“公共租赁住房+安居型商品房+人才住房”公共住房供应体系,调整为“公共租赁住房+保障性租赁住房+共有产权住房”。其中,保障性租赁住房重点满足新市民、青年人等各类人群的住房需求,实际上承担了过去出租型人才住房的功能;共有产权住房主要为满足市民住房自有需求,承担了过去安居型商品房和出售型人才住房的功能。

供应有“深标”,作为落实“房住不炒”的“深圳方案”,《规划》的四个关键点值得关注。

规划落“地”,大规模住房建设行动有土地保障。根据《规划》,居住用地供应不少于15平方公里,占比不低于30%,其中,居住用地超过一半用于建设公共住房。建设筹集的住房数量为89万套(间),公共住房占比约61%,这从土地空间上落实了新一轮住房制度改革关于新增公共住房占比六成的发展目标。深圳目前的居住用地占比仅为23.4%,低于国家25%的最低标准,土地供应目标也是对深圳过去居住用地供给不足的纠偏,数据显示自2019年以来,深圳供应居住用地占比逐年提高。“十四五”住房发展规划提出有土地供应保障的住房建设目标,为避免政策“无米下锅”,需重视规划执行中的土地供应进度。

图 2019-2021年深圳市计划供应建设用地情况

//数据来源:深圳市住房发展年度实施计划

“租”是重点,响应市民多层次合理性住房需求。

三类公共住房中,公共租赁住房和保障性租赁住房属于租赁性质,计划建设筹集的54万套(间)公共住房中,租赁性质的公共住房有46万套(间)。其中,保障性租赁住房成为“十四五”公共住房供应的重点,《规划》显示这类住房占比将超七成。租购供应结构的调整既是对公共住房制度灵活性的优化,也是对深圳市民真实需求的响应。根据近年深圳市民的调研反馈及公共住房轮候库数据显示,“租”成为深圳市民最突出的居住需求,这跟深圳的人口结构和流动特征有直接关系。但“租”成为《规划》的重点后,更要重视租赁的全流程管理,包括供给环节的投资可持续性、主体多元性,以及运营环节对业主和租户双方的规范要求,重视保护业主和租户双方合法权益和明确双方应尽义务,合理控制物业维护费用等成本支出。

图2 近年市民需求调研反馈热词

//数据来源:中国(深圳)综合开发研究院

以“人”为本,交通、教育、医疗将同步规划、同步建设。《规划》提出“住房+”安居社区同步规划、同步建设要求,这也是响应了市民对公共住房反馈的核心需求。根据近年住房政策评估显示,交通和教育是深圳公共住房最为突出的短板,双同步的“住房+”社区发展模式,将致力于解决这一问题。这一发展要求可进一步细化,根据深圳市民通勤交通方式和家庭特征,轨道交通+良好的基础教育资源应成为侧重点。目前抽样数据显示,福田区、罗湖区的公共住房供应与需求矛盾最为突出,在探索跨区合作基础上,完善“住房+”的交通配套可适度弱化职住分离问题。

保障“刚”性,约束性考核指标保公共住房供应。《规划》将居住用地供应和公共住房建设筹集作为约束性指标,并纳入相应责任部门的年度绩效考核。这一举措将确保房、地部门联动,也进一步体现深圳在“十四五”时期实施大规模住房建设行动的决心。

在《规划》外,关于深圳公共住房供应的若干思考

可持续性是底线,应高度重视公共住房的经济指标。

一是拓展投资来源,探索拓展公积金的投资功能,借鉴新加坡以公积金支持公共住房建设的经验,面对住房需求高企的实际市情,设计好保障资金安全的运作机制,适度突破现有制度约束,创新探索将公积金用于支持公共住房建设的路径。

二是探索构建公共住房的经济模型,在“好又多”的住房发展目标下,设计公共住房盈利模式,实现公共住房的合理投资收益率,吸引多主体参与建设供应,确保深圳实现新一轮房改发展目标。

三是重视预期引导,在公共住房供应仍以政府财政资金为主的前提下,遵循“尽力而为、量力而行”的原则,避免财政过度负担。

结构性问题是核心,应动态监测真实人口变化趋势。

一是界定住房问题的核心,人口规模和存量住房供应数量决定了深圳住房问题到底是总量问题还是结构问题。从目前的人口规模和存量住房数量看,租购比例、空间分布、生活配套等结构性问题突出。

二是重视人口规模预测,从深圳历年人口数据看,深圳进入常住人口减速增长阶段,随着粤港澳大湾区建设推进,深圳仍将是人口净流入的热点城市。但也应重视人口老龄化、增速放缓等对未来住房需求变化的影响,优化住房供应。

三是重视市民需求的预测,可通过年度公共住房政策评估,充分关注社会各利益相关方的意见和态度,重视评估反馈,提高市民对政策评估的参与度。

边界融合是趋势,探索与周边城市的合作模式。根据全球湾区的经验,人口跨区域流动是经济社会发展趋势。目前深圳的跨城人口通勤数据显示,深莞、深惠的跨城通勤已形成规模,随着轨道交通规划推进,这一趋势将进一步加强;深港、深中随着通关和交通优化,在“十四五”期间也可能产生跨城通勤需求。跨区域的轨道交通接合处是合作重点,深圳与周边城市可探索“公共住房+”的项目合作模式,也可探索通过住房制度对接,以一致行动实现住房的可负担,降低居住成本对湾区人才和企业发展的负面影响。

可负担性是关键,重视划定合理的收入财产线。公租房和保租房的覆盖群体应进行有效区分,根据可负担性原则,动态划定保障对象的收入财产线和合理的租金定价,在向以公共住房为主的方向转变过程中,避免给财政造成过度负担。

  本文来源: 综合开发研究院 责任编辑:sinomanager_zhang
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