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雅居乐激进扩张的“后遗症”,会爆发吗?

2022年04月22日 17:28 阅读:1,236

雅居乐集团的员工从2017年的17602人增加至2021年的98466人,五年间新增员工80864人,员工薪酬费用从22.33亿元飙涨至88.62亿元,增长率高达296.87%,五年间薪酬费用累计达275.2亿元。

2021年,尤其是下半年以来,众多房地产企业遭遇水逆,直接体现在许多知名房企暴雷,如恒大、佳兆业、阳光城等,在该背景下,诸多港股房地产企业本应于在3月31日前披露年度业绩公告,但许多知名房企纷纷推迟财报披露时间,如融创、新力控股。

在31日晚,雅居乐集团的业绩公告姗姗来迟,还是一份未经审核的年报,对比来看,雅居乐集团2020年的年报在去年3月23日已经对外披露了。据悉,雅居乐经审核的2021年业绩公告将于5月15日或之前披露。

在众多房企遭遇“寒冬”之际,雅居乐集团交出的这一份未经审核的2021年全年业绩公告,透露出了什么重要信息呢?(注:雅居乐集团2021年数据未经审核)

01.营收减少72亿、净利减少27亿

2021年,雅居乐集团营业收入、归母净利润纷纷终结了前些年一路增长的势头,其中营业收入为730.28亿元,同比减少72.17亿元,降幅为9.0%;归母净利润为67.12亿元,同比减少27.63亿元,降幅为29.2%。

这是雅居乐集团近五年来首次出现营业收入下滑的情况,而67亿元的归母净利润是近四年来最低的数据,什么因素让雅居乐集团交出这样一份成绩单。

雅居乐集团的营业收入主要由物业发展销售、物业管理服务、其他等三个业务构成,其中物业发展销售是最重要的收入来源,占比近8成,为584.02亿元,同比下降16.03%。

对此,雅居乐集团称主要是受国内房地产市场整体下行,确认销售均价及面积下降所致,其中每平方米的销售均价从2020年14099元下降至13682元,降幅为3.0%,而销售面积为427万平方米,同比下降13.5%。

报告期内,在营业收入大幅下降的条件下,雅居乐的销售成本仍然居高不下,为540.07亿元,同比微降3.8%,让雅居乐集团的毛利大幅下降,为190.21亿元,同比大幅下降21.08%。

在费用支出方面,雅居乐集团的行政开支为40.04亿元,同比下降23.51%,而销售及营销开支(销售费用)为31.02亿元,同比大幅增长30.09%,销售费用的大幅增长主要是由于佣金费大幅增加所致,为17.63亿元,同比增加6.68亿元,增长率为61.15%。雅居乐集团在2021年加大推广销售力度是显而易见的,但结果不甚如意。

事实上,近五年来的雅居乐集团一直在激进扩张当中。数据显示,雅居乐集团的员工从2017年的17602人增加至2021年的98466人,五年间新增员工80864人,员工人数的激增意味着薪酬费用的大涨,从22.33亿元飙涨至88.62亿元,增长率高达296.87%,五年间薪酬费用累计达275.2亿元。

即使在2021年房地产行业不景气的情况下,雅居乐集团2021年的员工人数同比增加了35191人,增长率为55.62%,而薪酬费用同比增加了11.83亿元,增长率为15.41%。

去年8月,据南方都市报,雅居乐集团内部架构被曝调整,原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团,成立全新的大地产集团,未来地产开发及运营业务将以大集团模式统筹管理集团模式运营。地产集团的区域平台被精简为4个,分为华南区域、华东区域、华北区域和西南区域。

雅居乐集团在年报中指出,公司架构重组后,集团的人员工资及福利为12.99亿元,同比减少3.12亿元,下降19.4%。工资与福利,一般是工资占据大头,该费用大幅减少的背后,意味着什么是不言而喻的。

看得出,雅居乐集团实施架构调整是想学华润、万科等房企一般,开启管理红利时代,但万科2021年净利润接近腰斩,而雅居乐集团实施该策略取得的结果还有待时间验证。

更重要的是,前期激进扩张的雅居乐集团,在房地产行业不景气的背景下,是否会选择急刹车?若是,则雅居乐集团后续如果出现如碧桂园般的“节流”,也不足为奇。

02.脚踏“黄档”,短债压力大

2020年8月,住建部与央行出台房地产融资监管新规,要求控制房地产企业有息债务增长,并设置了“三道红线”:一、剔除预收款后的资产负债率不得高于70%;二、净负债率不得高于100%;三、现金短债比不得小于1倍。

据乐居财经,雅居乐集团2021年的剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为67.1%、50.8%、0.77,处于黄档,意味着负债年增速不得超过10%。

从去年部分房企暴雷来看,“绿档”并非绝对安全,因为部分房企还存在表外负债,单纯用该指标来评判房企资金状况存在一定盲区,而处于“黄档”的雅居乐集团的短债具体又是怎么样一种情况呢?

2021年末,雅居乐集团的流动资产为2178.61元,流动负债为1634.45亿元,流动比率为1.33,但雅居乐的现金并不算充裕,其中现金及现金等价物(货币资金)、受限制现金分别为228.03亿元、156.18亿元,占流动资产的比例分别为10.47%、7.17%,占比较低。其中受限制现金包括按揭贷款的担保按金、建筑预收监管资金、意外赔偿的按金及借款的抵押品。

作为对比,雅居乐集团的流动负债中的借款为295.8亿元,占流动负债的比多达18.1%,货币资金不足以覆盖该数值,另外,考虑到房企自身运营需要一定量的资金进行周转,实际调动的资金会少于228亿元。

值得注意的是,雅居乐集团非流动负债中的借款达542.94亿元,占非流动负债的比例高达85.25%,负债中的借款合计达838.74亿元。

在雅居乐集团总借款839亿元当中,银行借款及其他借款,优先票据,境内公司债券、商业物业资产支持证劵、资产支持证券及可交换债券(简称“各类债券”)分别为540.49亿元,180.61亿元,117.64亿元,其中银行借款、各类债券金额同比有所减少,但优先票据同比增加32.31亿元,同比增长21.78%。

在短期借款296亿元中,银行借款及其他借款、优先票据、各类债券的金额分别为171.45亿元、69.98亿元、54.37亿元,其中优先票据增加30.91亿元,同比大幅增长79.11%,银行借款与各类债券同比均有所减少。

单纯就优先票据而言,雅居乐集团在去年7月赎回6亿美元优先票据,今年1月、3月,雅居乐集团分两次赎回5亿美元优先票据,并在新交所除牌。具体票据详情,等待年报正式披露。

历经两次大手笔赎回之后,雅居乐集团的优先票据金额仍然大幅增长,这也是其年内继银行借款及其他借款之后的第二大短期债务压力来源,对其而言,2022年将是关键的一年。

短期债务压力压顶之下,雅居乐集团自年初开始频繁转让旗下项目股权以达到回笼资金的目的,据澎湃新闻统计(截至4月4日),其通过出售资产回笼资金约46.33亿元,但资金缺口还在,出售资产行动或将继续。

雪上加霜的是,雅居乐评级连遭下调。

对于雅居乐集团披露未经审核的初步财务报告,3月30日穆迪将其家族评级(CFR)从“B1”下调至“B2”,将其高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”,将其评级列入进一步下调观察名单。

4月1日,标普将雅居乐集团的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”,长期发行评级从“B”下调至“CCC+”,将所有评级列入负面信用观察名单。随后,应雅居乐集团要求,标普撤销上述评级。

雅居乐集团经审核年报的披露时间越迟,会进一步加重投资者、机构的投资疑虑,这份年报,越早披露、则越好!

*本文首发于经理人杂志

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