经理人广告

新城控股频推融资背后,销售疲软,流动性承压

2022年06月15日 11:29 阅读:1,095

最高2亿回购,至今尚未实施。

全媒体记者/孙晨

来源/官网2021年,因大幅计提资产减值54亿元,导致新城控股陷入“增收不增利”困境,并延续至今年第一季度。从销售额来看,今年1-5月,新城控股累计合同销售金额约511.69亿元,比上年同期下降45.93%,同比大幅下滑接近五成。雪上加霜的是,新城控股评级遭到下调,其频繁大手笔推动融资背后,对资金流动性需求有多高?

增收不增利,计提资产减值54亿

3月31日,新城控股发布回购方案,拟通过自有资金以集中竞价方式回购公司股份,回购金额在1亿元至2亿元之间,回购股份将用于注销,减少注册资本。两个多月后的6月3日,新城控股上述回购股份尚未开始实施。上市公司回购,是要向投资者表明公司前景良好,以起到稳定股价的作用,但自新城控股发布回购方案后,其股价一路走低。一方面,最高2亿元的回购对新城控股自身而言仅仅是“九牛一毛”,另一方面,或许与新城控股自身业绩未达预期以及房地产行业萎靡密切相关。

2021年,新城控股全年实现合同销售金额2,337.75亿元,销售面积2,354.73万平方米,均较2020年数据有所下滑,其中合同销售金额不仅未能完成2600亿元的销售目标,而且较上年减少约172亿元,降幅6.85%。具体到业绩上面,新城控股2021年实现营业收入1682.32亿元,同比增长15.64%,虽然依旧实现增长,但增速在近5年排在倒数第一,增速放缓明显。

与此同时,新城控股实现的扣非归母净利润仅102.45亿元,较上年同期减少28亿元,大幅下滑21.53%,是自2015年以来首次出现负增长的年度。导致新城控股净利润大幅下降的原因是其报告期内大额计提资产减值,共计54.04亿元,其中计提坏账准备、存货跌价准备金额分别为5.54亿元、48.51亿元,对归母净利润的影响达到34.40亿元。新城控股陷入“增收不增利”怪圈,无怪乎在二级市场遭遇投资者用脚投票。新城控股主营业务为房地产开发与销售,2021年该业务占主营业务收入的比例高达95%,具体来看,该业务实现营业收入1581.18亿元,同比增长14.93%,不过,其营业成本增速更猛,为20.89%,这也导致新城控股主营业务毛利率下滑,为17.68%,较上年减少4.06个百分点。

拉长时间线来看,2019年-2021年,虽然新城控股房地产开发销售业务收入保持增长,但由于营业成本的大幅上涨,导致其毛利率下滑较快,分别为35.48%、21.74%、17.68%,累计下滑17.8个百分点,毛利率早已腰斩。在费用支出方面,新城控股的销售费用、管理费用仍保持增长势头,分别为58.96亿元、41.7亿元,同比分别微增7.37%、3.75%。在2021年中报中,新城控股的销售费用、管理费用分别为27.38亿元、23.04亿元,同比分别增长43.52%、22.69%。

中报中两大费用增长的背后,与职工薪酬的增加不无关系,前者是因为职工薪酬和销售佣金同比增长、后者则是人员数量有一定幅度的增加致职工薪酬等费用增长。2021年,新城控股在职员工数量合计29356人,同比上年减少49人,其中销售人员、行政人员分别为6520人、2426人,同比分别减少575人、712人。从新城控股2021年中报销售费用、管理费用同比大幅增长来看,该报告期内相对应的员工数量有所增长,但在年底相关人员数量减少背后,不少员工应该被“优化”了。

去年12月初,新城控股内部发文宣布,公司旗下两大事业部将进行组织架构升级迭代。具体来看,住宅开发、商业开发事业部总部依然并行发展,区域公司根据深耕聚焦原则,就近强强整合,协同合并,将住开原十四个大区与商开原四大区域,全面整合为沪苏大区、江苏大区、苏皖大区等十个大区。企业组织结构的调整,必然伴随着人事变动,说得不好听那就是裁员了,不管是碧桂园,还是雅居乐,均对组织架构进行了调整,而目的不外乎是节流。对于新城控股而言,2021年上半年还在扩张,但下半年就开始了“刹车”操作,决策变动过大,或者掌舵者对行业整体形势的判断有误,选择了及时止损,未来是否会继续选择节流,尚且未知。

销售疲软,评级遭下调

报告期末,新城控股“三道红线”指标全部达标,剔除预收账款后的资产负债率为69.95%,净负债率为48.12%,现金短债比为1.07,但达标并不意味着高枕无忧,达标而暴雷的房企并不少,更何况新城控股的两大指标较2020年末有所恶化,2020年末,新城控股的净负债率为43.65%,而现金短债比为1.68。2021年末,新城控股货币资金为552.26亿元,同比上年同期减少72亿元,降幅11.53%,其中包含受限资金90.18亿元,即新城控股能够实际动用的货币资金为462亿元,考虑到需要留存一定的运维资金,其能够动用的资金又会进一步缩水。惠誉预计新城控股可用现金约390亿元。短期负债方面,新城控股的短期借款、一年内到期的非流动负债分别为5.59亿元、293.46亿元,合计近300亿元,可以被货币资金覆盖。其中,一年内到期的非流动负债294亿元,同比增加约91亿元,由1年内到期的长期借款、应付债券、应付利息构成,分别为155.05亿元、126.59亿元、11.13亿元,其中长期借款大幅增加83亿元,债务压力加大。

另外,新城控股应付票据、应付账款分别为66.82亿元、532.46亿元,合计599.28亿元,是货币资金不足以覆盖的,需要依靠销售回款,但其今年销售额则出现了大幅下滑,让其资金压力较大。今年第一季度,新城控股实现营业收入186.78亿元,同比微增5.91%,归母净利润5.09亿元,同比下降5.94%。货币资金为434.16亿元,一年内到期的非流动负债、其他流动负债分别为194.62亿元、176.37亿元,合计370.99亿元。另外,新城控股的应付票据及应付账款达520.10亿元。销售回款是房企补充资金的最重要来源,那么新城控股的销售情况如何呢?今年1月-5月,新城控股累计合同销售金额约511.69亿元,比上年同期下降45.93%;累计销售面积约525.07万平方米,比上年同期下降41.90%。

大幅下滑的合同销售金额,意味着新城控股的销售回款较去年大幅减少,根据头部房企发布的5月份最新经营数据,累计同比腰斩的情况较为常见。雪上加霜的是,新城控股评级遭到下调。4月13日,惠誉宣布,将新城控股的评级BB+的长期外币和本币发行人违约评级、新城发展持股67%的子公司新城控股集团股份有限公司BB+的长期外币发行人违约评级及其未偿付债券和高级无抵押评级列入负面评级观察名单。5月16日,穆迪将新城发展控股有限公司的公司家族评级(CFR)从“Ba1”下调至“Ba2”,其高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”,以及将新城环球有限公司发行并由新城发展提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”。

同时,穆迪已将上述所有评级列入进一步下调观察名单中,评级展望从负面调整为评级列入观察名单。穆迪副总裁兼高级分析师KellyChen表示,评级下调反映了新城控股家族销售和财务指标疲软;流动性缓冲降低,融资渠道受限;由于增加使用内部资源和抵押融资来偿还到期债务,财务灵活性降低。对此,新城控股称穆迪上述调整对公司偿债能力未产生重大不利影响。

频繁融资,项目陷质量问题

进入5月,随着融资环境的改善,新城控股对外融资取得一定成果。30日,新城控股2022年第一期中期票据发行,发行总额10亿元;同日,新城控股面向专业投资者公司债券已向上交所提交注册,拟发行金额61.72亿元。次日,新城控股华西-新城吾悦绿色建筑资产支持专项计划项目状态为已受理,品种为ABS,拟发行金额13.16亿元。集中大规模融资背后,新城控股对资金流动性需求有多高可见一斑。5月27日,新城控股管理层表示,2022年公司的公开市场总的债务约126亿元,在年前5个月已偿还76亿元,目前还剩50亿元,偿债压力已有所缓解。

此外,新城控股还提到已经有接近10座吾悦广场完成了融资方案的落地。不过,若真如新城控股所回应的,偿债压力有所缓解,为何公司还急于大规模融资呢?是否又有扩张的意图呢?截至2021年末,新城控股在全国135个城市布局188座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量达130座,开业面积达1,248.38万平方米,平均出租率达97.63%。然而在近期,新城控股商丘睢阳吾悦广场项目被曝出质量问题,涉及到该项目住宅2地块一标段9号(已封顶)、11号、15号(均为在建工程),目前已停工。

据悉,该项目的开发商是新城控股全资子公司商丘恒泽房地产开发有限公司,质量纠纷涉及中诚首安建工集团有限公司商丘分公司(以下简称“中诚首安”或“施工方”)及红旗渠建设集团安阳建筑工程有限公司商丘市分公司(以下简称“红旗渠集团”),红旗渠集团称,中诚首安所施工的楼栋存在严重的质量问题;中诚首安公司在施工过程中不按规范施工,存在安全问题需要整改。

工程项目施工中,要经过承建方与施工方的技术员及承建方总工验收,还要报监理公司验收,最后再报到住建部门,层层验收,那么为何还会出现上述质量安全问题?需要指出的是,企查查资料显示,截至6月8日,红旗渠集团被执行人次数49次,被执行总金额9324万元,历史被执行人272次,被执行总金额3.36亿元。失信被执行人108次,失信总金额1.27亿元。

红旗渠集团是如何成为新城控股商丘睢阳吾悦广场项目的承建方?新城控股对承建方的审核标准又是什么呢?对此,《经理人》杂志全媒体致函新城控股,但截至发稿,未获得回复。

  本文来源: 《经理人》杂志 责任编辑:sinomanager_zeng
郑重声明:经理人网刊发或转载此信息的目的在于传播更多信息,与本站立场无关。仅供读者参考,并请自行核实相关内容。(版权及商务咨询:sinomanager@163.com)