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房地产大开发周期接近尾声!家居业还能怎么抱大腿?

2022年08月04日 16:27 阅读:1,361

近日,中国著名经济学家任泽平先生应邀出席麦田房产主办的“探寻2022年房地产发展新机遇”论坛,并发表了主题演讲。

任泽平认为,中国经济正在经历从高速增长到高质量增长转变的关键时期,而房地产作为国民经济发展的支柱型产业,也同样面临着新的机遇和挑战。

从98年房改开始,中国的房地产进入高速发展阶段,2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元,增长18.2倍,年均增长15.6%。经过二十多年的发展,中国房地产的大开发周期已经接近尾声,任泽平认为主要有三个标志:

1、城镇化进程开始放缓。任泽平说:“改革开放之初中国的城镇化率17.92%,中国80%多是农民,中国的房地产发展,和城镇人口快速增加是息息相关的。大量的人口进城,也带来了强劲的购房需求。”“城镇化基本分为两个阶段,第一个阶段,是农村人口变成城镇人口,第二个阶段是都市圈城市群化,中国已经进入第二个阶段了。”“现在中国的城镇化率是64%,城镇化的速度客观来讲也在放缓。”随着城镇化进程接近尾声,房地产发展也将进入新阶段。

2、人均住房面积和套户比达到很高水平。衡量一个房地产市场增长前景的两个重要指标,一个是人均住房面积,一个是套户比,而这两个指标,中国都已经达到了很高的水平。在谈到人均住房面积时,任泽平分享道:“中国的人均住房面积已经从改革开放前的不足10平米,增长到2020年的近35平米,接近发达国家水平。”他又分享了套户比:“一线城市套户比低于1,未来还有一定需求;三四线城市已经超过1.1,再加上17-18年棚改货币化,很多低能级城市,年轻人走了,户均住房甚至可能超过两套。”对于大多数三四线城市,住房需求已经饱和,任泽平认为未来中国大约70%的城市房地产进入存量时代,因为没有新来人口:“东北鹤岗一套房子几万块钱没人要,杭州深圳房子每平米几万抢不到。为什么?核心还是人口流入所带来的需求以及购买力。”

3、总和生育率不断下降。任泽平说:“我们现在的生育率是1.15。是什么概念呢?美国是1.9,法国是1.8,德国、英国是1.6-1.7,号称世界上前几年人口老龄化少子化最严重的日本是1.3。我们的总生育率全球倒数。”

“我们的婴儿潮在62-76年,那时的生育率在6以上,也就是每对夫妇生六个以上。70年代末我们实行了严格的计划生育,生育率开始断崖式下跌。”“62-76年出生的这波人影响了中国的房地产进程。中国房地产98年房改以后为什么会有黄金20年,是因为这批人赶上结婚生子要买房。为什么最近大户型卖得好,是因为这批人要换房。”而随着出生人口的下跌,中国房地产的人口红利也在消失。“买房的主力人群是20-50岁,20岁之前没能力买,50岁之后不需要了。

按照统计显示20-35岁是首次置业购房,35-50岁是改善性购房。”自2014年以来,置业人群见顶后开始回落,购房需求迎来峰值,这是跟过去20年的最大不同,也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。所有这些因素叠加,造成了中国房地产开始向“存量房”时代转变。从长远看,以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税为核心推动二次房改,实现房地产软着陆和长期平稳健康发展。

那么,作为地产后周期产业的家居行业,下半场该怎么办?

  本文来源: 家居新范式(ID:home-furnishing) 责任编辑:sinomanager_zhang
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