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汪海平:抢跑绿色地产金融赛道

2022年09月17日 09:55 阅读:1,980

当前地产行业正从增量市场转为存量市场,寻找新的利润增长点是行业必然趋势。作为绿色地产金融领域的“先行者”,汪海平看见行业发展趋势并持续赋能,助力绿色地产从起步到蓬勃发展,并持续探索绿色地产金融从新建绿色住宅到城市更新的诸多可能性。

■ 本刊记者/景川

当前地产行业正在面临需求升级和整体转型的关键拐点,正逐步从增量开发迈入存量资管时代,尤其是近几年受疫情黑天鹅的影响,房地产行业也不例外的受到严重冲击,极端的市场情况加速了地产行业的升级转型,导致资本在行业中的作用更为突显。这时,核心城市的存量资产领域成为了绿色地产行业的新风口,众多地产从业者、金融投资者们期望从中获得较大的回报。

看见趋势

投资是房地产产业链上最前端的一环,甚至有业内认为,一个项目的成功与否,投资工作起到了70%的决定性因素。居于这样一个重要的“位置”上,汪海平却不仅仅看到投资收益,更看到了利于居民、利于整个社会的“持久性发展”的重要性。

2012年,作为中国第一支以绿色产业为投资标的的房地产基金的发起人,青杉资本董事总经理汪海平在整个房地产投资初兴时期,就坚定了发展绿色地产的必要性,解决让消费者“住得健康、住的舒适”的问题,是中国绿色地产金融领域当之无愧的“引领者”。

2015年前后,当包括金茂、当代、葛洲坝等一大批金融投资企业和地产企业在汪海平的“绿色地产金融”的影响下,纷纷入局绿色地产行业之时,汪海平却敏锐觉察到了新的转折点,他发现国内一线城市及热点二线城市的土地资源越来越稀缺,导致土地价格持续上涨,中国房地产行业已进入存量资产市场时代。

与此同时,汪海平发现上海、北京这些一线核心城市普遍有大量存量物业,存在设计落后、设施陈旧、管理落后等问题。看到未来趋势,他开始随之主导绿色地产金融从“新建绿色住宅”开始进入下一个阶段——城市更新领域。

早在2016年,汪海平已主导投资了首个城市更新项目,并且确定了一条全新的绿色地产金融的投资赛道:即聚焦于核心城市存量资产的投资和资产管理领域,通过“不良资产收购+城市更新”的投资方式,形成了通过募资、投资到项目改造、运营使资产升值,再到最终市场化退出的核心商业模式。

汪海平认为,通过对存量物业的改造和城市更新,在坚持节能、环保、可持续发展的同时,可以有效地打开高质量商业及居住物业的需求空间。因此,通过他独创的“不良资产收购+城市更新”的投资方式去主动投资那些地段优越但建筑老旧、运营水平差、整体价值被低估的存量资产,再依托房地产企业的绿色技术系统,进行重新定位、改造和运营管理,提升资产价值,并以整售或类REITs的形式实现大宗资产的退出,在赋予建筑新生命的同时,又为投资人获得收益。

持续赋能

在做城市更新项目时,汪海平也不再局限于住宅领域,一是由于住宅在“房住不炒”的政策环境下,未来的升值空间有限;二是此时的汪海平也已经站在了更高的角度看待自己对行业的赋能,“城市更新”不仅仅是民用住宅的更新,更包括所有商办、厂房、酒店等资产。

在汪海平的影响下,以绿色地产头部企业朗诗为代表的绿色地产企业也都纷纷开创性地从只做绿色住宅拓展,到绿色写字楼、绿色酒店、绿色服务式公寓等城市更新项目的延申。

2018年,汪海平以低于同地段三分之一的市场价格拿到上海虹桥的一栋不良资产办公楼,通过重新定位和价值挖掘完成了旧楼改造的同时,也实现了该资产价值的200%的提升,该办公楼改造项目为基金的投资人创造了超越预期回报的投资收益,针对“绿色写字楼”城市更新项目的成功也验证了汪海平对城市更新项目投资方向和投资策略的准确把握。

“其实,在房地产金融领域中,不管是城市更新项目还是不良资产投资均有一些同行在做,但很多同行并没有耐心去做项目的长远规划,而仅是想快进快出的赚个一买一卖的差价,在面对不良资产的收购和处置中这种特性尤为明显,更别提后期基于绿色环保的高成本改造了。”经过多年的行业深耕,汪海平并不认同这种投资策略是最佳选择,他主动挖掘具备优质潜力的项目,独创了“房地产不良资产+城市更新”组合拳投资方式,为项目注入绿色地产的基因,形成一种独特的投资策略,填补了行业空白,也用高回报率向同行证明着“绿色地产金融”在更广泛领域的适用性。

通过对该投资理念的运用,此后青杉资本就先后与合作伙伴一同收购了北京东三环船舶大厦、上海张江嘉利大厦和上海静安星星大厦等核心城市的存量资产。而通过汪海平参与的一次次的同行交流、行业峰会分享等机会,包括信保基金、高和资本、远洋资本、中融长河资本、光大安石资本、鼎晖投资、摩根斯丹利房地产基金等在内的越来越多的金融、资本公司,也逐渐形成了成熟市场里绿色地产基金“募投管退”业务逻辑下的一体化能力,推动着中国绿色地产金融的持续蓬勃发展。

在绿色地产金融这个已经是万亿级的巨大蓝海市场中,汪海平可能还会面临无数的挑战,但不可否认的是,未来这一个个问题的解决都离不开资本的钥匙,而作为资本运作的操盘手、作为中国绿色地产金融行业的“先行者”的他,还将继续发挥举足轻重的作用。

  本文来源: 《经理人》杂志 责任编辑:sinomanager_zhang
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