云南城投置业股份有限公司（600239.SH，以下简称“云南城投”）日前披露了2025年年度报告。在房地产开发行业整体深度调整的背景下，这家正处于战略转型关键期的云南国企，交出了一份“危”与“机”并存的成绩单。
数据显示，公司2025年全年实现营业收入17.54亿元，同比下滑9.06%；归属于上市公司股东的净利润为-2.85亿元。然而，在账面净利润亏损的另一面，公司经营活动产生的现金流量净额达到7.77亿元，同比由负转正，增幅高达2935.22%，创下近年来最佳水平。
这组看似矛盾的数据背后可以看到，云南城投亏损正在从“经营损失”转向“投资损益波动”，
公司运营逻辑从“开发商”到“服务商”的彻底蜕变。随着重资产持续出清，以物业管理和商业运营为核心的轻资产板块，正成为支撑公司未来发展的新引擎。
资产负债表加速“瘦身”
报告期内，公司权益法核算的长期股权投资收益为-1.72亿元，主要来自昆明七彩云南、东方环球国际会展等参股公司的亏损拖累。在行业下行周期中，云南城投部分参股项目因资产减值准备计提等因素的影响，在账面上呈现阶段性巨损。这部分亏损通过权益法进入云南城投的损益表，实质上是“非现金性流出”。
“这意味着，即便账面亏损，公司的经营现金流仍保持了相对的独立性与韧性。”业内人士分析认为，通过这种“报表化”的风险释放，云南城投正在切断低效参股项目对母公司利润的长期侵蚀。
对于市场而言，云南城投2025年延续亏损并不令人意外。这既是行业寒冬的缩影，更是公司主动“去杠杆”、“降负荷”，积极出清的必然代价。
报告期内，公司加快推进低效、非主业资产的剥离工作。根据2026年4月末的最新公告，公司通过公开挂牌方式转让所持中建穗丰置业有限公司70%股权，交易对价3.29亿元已全额收回。这笔交易预计将实现约1.25亿元的投资收益，同时压降公司金融机构负债2.37亿元。
类似的资产处置动作贯穿全年。截至2025年末，公司资产总额降至96.91亿元，较上年末下降11.80%；负债总额79.47亿元，资产负债率由上年末的80.98%微升至82.01%。负债总额的绝对规模仍在压降，资产负债率的小幅上升主要因净资产基数下降所致。
更为积极的变化体现在债务结构上。公司2025年财务费用为2.34亿元，同比下降5.48%，主要由于多个整租项目的租赁负债终止确认，相关利息支出减少。与此同时，公司对控股股东云南康旅集团的借款额度维持25亿元，控股股东的流动性支持始终在线。
偿债疑云：19.6亿国寿债务独立推进
市场对云南城投的最大关切，集中在一笔19.6亿元的差额补足义务上。目前，市场对中国人寿（以下简称“国寿”）债权的后续处理存在信息差。
回溯历史，该笔债务源于2017年公司参与设立健康养老产业基金，为北京房开项目引入优先级资金。随着公司战略转向轻资产，公司已于2021年从该项目中全身而退并收回本息，但在法律形式上对优先级合伙人的义务链条依然存在。
2025年12月，公司与国寿投资、云南康旅集团等相关方签订《备忘录》，约定差额补足义务的最晚履行日期分两阶段调整。第一阶段已于2026年4月26日到期，各方尚未就第二阶段展期达成一致，公司目前已履行支付4299.28万元差额补足款的义务，但未完成剩余19.6亿元本金的偿付。
不过，需要指出的是，该问题与公司当前的日常业务运营相对独立。年报显示，根据公司2026年度资金计划，经营性现金流入足以覆盖除该笔本金外的所有刚性支出。康旅集团为该笔债务提供不可撤销的连带责任担保，并正在协调新增抵押物等增信措施。
公司公告显示，将持续与中国人寿方沟通磋商，积极寻求多元化解决方案。审计机构信永中和因该事项的持续经营不确定性，出具了带有解释性说明的无保留意见审计报告。业内人士分析认为，从云南区域防风化债背景，以及云南城投及其大股东的诚意上看，最终达成展期方案是大概率事件。
7.77亿经营净额印证“造血”能力修复
穿透负债问题的表层，云南城投的真实经营“造血”能力正在发生质变。
2025年，公司经营活动产生的现金流量净额达7.77亿元，而2024年同期为-2740万元。这巨大的现金流改善，并非来自资产出售的一次性回款，而是来自主营业务收入的现金转化效率提升。
拆解来看，公司商管及物业服务两项核心业务全年实现营业收入11.57亿元，占总营收比重已达65.96%。这意味着，物业管理费、商业运营费、租金收入等持续性、高频次的服务性收入，已成为公司最稳定的现金来源。
这在物业板块的规模增长上体现得尤为明显。截至2025年末，云南城投物业服务签约面积达1081.26万平方米，同比增长27.3%。值得注意的是，新增面积主要来自公建、医院、高校等第三方项目的市场化拓展，而非依赖母公司资产注入。公司在管项目荣登中国物业管理协会“住宅小区物业服务质量提升”典型案例榜单，显示出其在复杂社区治理与标准化服务输出上的专业能力。
商业运营方面，公司全年运营管理购物中心及其他商业项目共20个，签约面积256.67万平方米。其中，受托管理关联方及第三方项目占比达85%，意味着公司已从“包租公”转变为依靠专业能力赚取管理费的“大管家”。
“茶马花街”成文旅商业范本
在商业运营板块，昆明“茶马花街”是一个无法绕过的案例。
这条位于西山森林公园出入口、全长仅300米的街区，在公司精细化运作下，年客流量稳定保持近700万人次，接连斩获“2025年度城市文商旅示范项目”等荣誉。通过引入非遗手作与“一铺一味”的云南特色小吃，茶马花街不仅解决了商业坪效问题，更承担了城市公共文化服务的职能。
这一项目的成功，验证了公司对文旅商业资产的运营能力。相似的逻辑正在成都复制：成都in99购物中心以“峡谷·商业艺术馆”为核心理念完成ing巷改造，形成“公园+街区+盒子”的复合商业形态，开街后客流同比增长8%，荣获“2025年度潮奢商业地标”称号。
酒店板块同样可圈可点。成都华尔道夫酒店“运·中餐厅”入选成都米其林指南，麒麟酒吧荣获《福布斯旅游指南》全球58家最佳酒店酒吧大奖。
云南城投母公司，云南康旅集团是云南省委省政府确立的全省文化旅游、健康服务两个万亿级产业的实施主体旗下唯一的上市运营平台，云南城投的战略角色已十分清晰——将云南优质文旅、康养资产，通过专业运营转化为可消费、可体验的商业场景。
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